A partir de la publicación del Decreto reglamentario N° 353/025 se estableció un nuevo marco normativo, para la obtención de beneficios fiscales en proyectos de desarrollo inmobiliarios con destino de venta o arrendamiento de viviendas u oficinas y las urbanizaciones de iniciativa privada. Este nuevo decreto aplica a proyectos presentados entre el 1 de enero 2026 y el 31 de diciembre 2030. A continuación resumimos los principales cambios que introduce este nuevo decreto al marco normativo vigente relativo a la solicitud de beneficios fiscales en el marco de la ley de promoción de inversiones. Actividades promovidas Se declara promovida la actividad de construcción de inmuebles con destino a vivienda u oficinas, así como la urbanización de iniciativa privada, con los siguientes límites: Si la solicitud de beneficios se presenta hasta el 31 de diciembre 2027, se podrán presentar proyectos cuya inversión supere las UI 30 millones, aproximadamente (USD 4.950.000). Si la solicitud de beneficios se presenta luego del 31 de diciembre de 2027, se podrán presentar proyectos cuya inversión supere las UI 60 millones, aproximadamente (USD 9.900.000). A efectos de ser promovidos es necesario que los proyectos cumplan los siguientes requisitos: Obras de construcción inscriptas ante BPS; Cumplir con un mínimo de área de uso común, que será establecido por la COMAP. Respecto al régimen anterior del Decreto 138/020, en la nueva reglamentación, se amplió la definición de urbanización. Por un lado se mantiene la acción, a cargo de privados, destinada a urbanizar un terreno que antes era rural o suburbano, dotándolo de toda la infraestructura necesaria y fraccionándolo en terrenos aptos para la construcción de viviendas y usos complementarios, de acuerdo con las regulaciones establecidas en la Ley 18.308 y su reglamentación, así como en la reglamentación departamental correspondiente. Adicionalmente, se agrega que se podrán incorporar las sub categorías de suelo que establezcan un incentivo al desarrollo urbano de acuerdo con los instrumentos departamentales previstos para tal fin, y que sean de interés promocional al gobierno departamental correspondiente. Inversiones comprendidas Las inversiones comprendidas alcanzan: Obra civil Bienes muebles destinados a áreas de uso común. Del punto de vista temporal, para nuevos emprendimientos se consideran las inversiones ejecutadas hasta el período de 60 meses, contados a partir de aprobado el permiso de construcción por el Gobierno Departamental o la aprobación correspondiente. Respecto al régimen anterior del Decreto 138/020 se introducen dos ajustes relevantes: Por un lado, se elimina el límite en el horizonte temporal, antes había que considerar la inversión ejecutada hasta el 30 de setiembre del 2028, aunque los 60 meses del permiso del Gobierno Departamental excedieran dicho plazo. Se establece la posibilidad de solicitar una extensión del cronograma de inversión por razones debidamente fundadas, siempre que la misma sea presentada antes de que finalice el cronograma de inversión original. Beneficio de IRAE Aquellos proyectos declarados promovidos gozarán de una exoneración de IRAE, hasta un monto equivalente al: 5% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 30 millones y UI 40 millones, aproximadamente entre USD 4:95 millones y USD 6:6 millones; 10% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 40 millones y UI 60 millones, aproximadamente entre USD 6:6 millones y USD 9:9 millones; 15% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 60 millones y UI 90 millones, aproximadamente entre USD 9:9 millones y USD 14:8 millones; 20% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 90 millones y UI 205 millones, aproximadamente entre USD 14:1 millones y USD 33:8 millones; 25% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 205 millones y UI 287 millones, aproximadamente entre USD 33:1 millones y USD 47:3 millones; 30% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 287 millones y UI 430 millones, aproximadamente entre USD 47:3 millones y USD 70:9 millones; 35% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 430 millones y UI 574 millones, aproximadamente entre USD 70:9 millones y USD 94:6 millones 40% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión supere los UI 574 millones, aproximadamente USD 94:6 millones. Al igual que en el régimen anterior, el monto a exonerar no podrá superar el 90% del impuesto a pagar en los ejercicios comprendidos en el período exonerado. En caso de no completarse la totalidad de la inversión en el plazo dispuesto, siempre que se hubiera ejecutado más del 50% del avance de obra, los porcentajes de exoneración se proporcionarán a dicho grado de avance a la fecha indicada. El plazo máximo para la aplicación de la exoneración del IRAE será de 10 años, a computarse a partir del primer ejercicio en que se obtenga renta fiscal, siempre que no hayan transcurrido cuatro ejercicios desde la declaratoria promocional. A diferencia del régimen anterior, se establece que con el objetivo de avanzar en la utilización de estrategias que permitan una mejora global, aquellos proyectos que desarrollen modelos de construcción sostenible contarán con beneficios adicionales de exoneración de IRAE. Adicionalmente, se establece que COMAP podrá disponer de beneficios adicionales de IRAE para aquellos proyectos que promuevan la demanda de productos de industria nacional. Beneficio de IP Se exonera del mismo a los inmuebles comprendidos en la actividad promovida por el término de 8 años si el proyecto está ubicado en Montevideo y 10 años si está radicado en el interior del país. Dichos bienes se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos. Queda comprendido dentro de la definición de inmueble, la inversión en el terreno. Beneficio de IVA y tributos aduaneros Se mantienen los beneficios respecto al régimen anterior, siendo estos: Un crédito por el Impuesto al Valor Agregado incluido en las adquisiciones de equipos, máquinas, materiales y servicios destinados a la obra civil y los bienes muebles destinados a las áreas de uso común. Dicho crédito será materializado mediante certificados de crédito en el régimen correspondiente a los exportadores, en las condiciones que determine la Dirección General Impositiva. En caso de importación de equipos, máquinas y materiales destinados a la obra civil y bienes muebles destinados a las áreas de uso común, se exonera de todo recargo, tasas y tributos, siempre y cuando dichos bienes sean importados directamente por la entidad y sean declarados no competitivos con la industria nacional. Ampliaciones de proyectos presentados Aquellos emprendimientos que ya cuenten con declaratoria promocional, podrán presentar durante el cronograma de inversión, hasta tres ampliaciones por hasta el 30% de la inversión promovida en el proyecto. En el régimen anterior, solamente se podía presentar una única ampliación. Se establece que, la COMAP definirá las condiciones para presentar las ampliaciones; es de esperar que se mantenga un criterio similar al vigente en el Decreto 138/020, respecto a que en caso de que la ampliación, implique variación en las áreas destinadas a uso común de todo el proyecto, se deberá cumplir con el mínimo exigido de áreas de uso común sobre el total de áreas del proyecto, incluyendo el área que se adiciona con la ampliación del proyecto. Obligación de presentar documentación de seguimiento Se mantiene la obligación de presentación de documentación de seguimiento dentro de los cuatro meses del cierre de cada ejercicio fiscal, incluyendo la declaración jurada de impuestos, los estados contables, el detalle de la ejecución de la inversión y toda otra documentación que ésta determine. En caso de verificarse el incumplimiento de las obligaciones asumidas, tanto en el suministro de información como en los aspectos sustanciales de ejecución y operación del proyecto, se deberá reliquidar los tributos indebidamente exonerados y abonar las multas y recargos correspondientes.
A partir de la publicación del Decreto reglamentario N° 353/025 se estableció un nuevo marco normativo, para la obtención de beneficios fiscales en proyectos de desarrollo inmobiliarios con destino de venta o arrendamiento de viviendas u oficinas y las urbanizaciones de iniciativa privada. Este nuevo decreto aplica a proyectos presentados entre el 1 de enero 2026 y el 31 de diciembre 2030. A continuación resumimos los principales cambios que introduce este nuevo decreto al marco normativo vigente relativo a la solicitud de beneficios fiscales en el marco de la ley de promoción de inversiones. Actividades promovidas Se declara promovida la actividad de construcción de inmuebles con destino a vivienda u oficinas, así como la urbanización de iniciativa privada, con los siguientes límites: Si la solicitud de beneficios se presenta hasta el 31 de diciembre 2027, se podrán presentar proyectos cuya inversión supere las UI 30 millones, aproximadamente (USD 4.950.000). Si la solicitud de beneficios se presenta luego del 31 de diciembre de 2027, se podrán presentar proyectos cuya inversión supere las UI 60 millones, aproximadamente (USD 9.900.000). A efectos de ser promovidos es necesario que los proyectos cumplan los siguientes requisitos: Obras de construcción inscriptas ante BPS; Cumplir con un mínimo de área de uso común, que será establecido por la COMAP. Respecto al régimen anterior del Decreto 138/020, en la nueva reglamentación, se amplió la definición de urbanización. Por un lado se mantiene la acción, a cargo de privados, destinada a urbanizar un terreno que antes era rural o suburbano, dotándolo de toda la infraestructura necesaria y fraccionándolo en terrenos aptos para la construcción de viviendas y usos complementarios, de acuerdo con las regulaciones establecidas en la Ley 18.308 y su reglamentación, así como en la reglamentación departamental correspondiente. Adicionalmente, se agrega que se podrán incorporar las sub categorías de suelo que establezcan un incentivo al desarrollo urbano de acuerdo con los instrumentos departamentales previstos para tal fin, y que sean de interés promocional al gobierno departamental correspondiente. Inversiones comprendidas Las inversiones comprendidas alcanzan: Obra civil Bienes muebles destinados a áreas de uso común. Del punto de vista temporal, para nuevos emprendimientos se consideran las inversiones ejecutadas hasta el período de 60 meses, contados a partir de aprobado el permiso de construcción por el Gobierno Departamental o la aprobación correspondiente. Respecto al régimen anterior del Decreto 138/020 se introducen dos ajustes relevantes: Por un lado, se elimina el límite en el horizonte temporal, antes había que considerar la inversión ejecutada hasta el 30 de setiembre del 2028, aunque los 60 meses del permiso del Gobierno Departamental excedieran dicho plazo. Se establece la posibilidad de solicitar una extensión del cronograma de inversión por razones debidamente fundadas, siempre que la misma sea presentada antes de que finalice el cronograma de inversión original. Beneficio de IRAE Aquellos proyectos declarados promovidos gozarán de una exoneración de IRAE, hasta un monto equivalente al: 5% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 30 millones y UI 40 millones, aproximadamente entre USD 4:95 millones y USD 6:6 millones; 10% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 40 millones y UI 60 millones, aproximadamente entre USD 6:6 millones y USD 9:9 millones; 15% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 60 millones y UI 90 millones, aproximadamente entre USD 9:9 millones y USD 14:8 millones; 20% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 90 millones y UI 205 millones, aproximadamente entre USD 14:1 millones y USD 33:8 millones; 25% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 205 millones y UI 287 millones, aproximadamente entre USD 33:1 millones y USD 47:3 millones; 30% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 287 millones y UI 430 millones, aproximadamente entre USD 47:3 millones y USD 70:9 millones; 35% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión se encuentre entre UI 430 millones y UI 574 millones, aproximadamente entre USD 70:9 millones y USD 94:6 millones 40% de la inversión elegible que se haya ejecutado cuando el monto de la inversión supere los UI 574 millones, aproximadamente USD 94:6 millones. Al igual que en el régimen anterior, el monto a exonerar no podrá superar el 90% del impuesto a pagar en los ejercicios comprendidos en el período exonerado. En caso de no completarse la totalidad de la inversión en el plazo dispuesto, siempre que se hubiera ejecutado más del 50% del avance de obra, los porcentajes de exoneración se proporcionarán a dicho grado de avance a la fecha indicada. El plazo máximo para la aplicación de la exoneración del IRAE será de 10 años, a computarse a partir del primer ejercicio en que se obtenga renta fiscal, siempre que no hayan transcurrido cuatro ejercicios desde la declaratoria promocional. A diferencia del régimen anterior, se establece que con el objetivo de avanzar en la utilización de estrategias que permitan una mejora global, aquellos proyectos que desarrollen modelos de construcción sostenible contarán con beneficios adicionales de exoneración de IRAE. Adicionalmente, se establece que COMAP podrá disponer de beneficios adicionales de IRAE para aquellos proyectos que promuevan la demanda de productos de industria nacional. Beneficio de IP Se exonera del mismo a los inmuebles comprendidos en la actividad promovida por el término de 8 años si el proyecto está ubicado en Montevideo y 10 años si está radicado en el interior del país. Dichos bienes se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos. Queda comprendido dentro de la definición de inmueble, la inversión en el terreno. Beneficio de IVA y tributos aduaneros Se mantienen los beneficios respecto al régimen anterior, siendo estos: Un crédito por el Impuesto al Valor Agregado incluido en las adquisiciones de equipos, máquinas, materiales y servicios destinados a la obra civil y los bienes muebles destinados a las áreas de uso común. Dicho crédito será materializado mediante certificados de crédito en el régimen correspondiente a los exportadores, en las condiciones que determine la Dirección General Impositiva. En caso de importación de equipos, máquinas y materiales destinados a la obra civil y bienes muebles destinados a las áreas de uso común, se exonera de todo recargo, tasas y tributos, siempre y cuando dichos bienes sean importados directamente por la entidad y sean declarados no competitivos con la industria nacional. Ampliaciones de proyectos presentados Aquellos emprendimientos que ya cuenten con declaratoria promocional, podrán presentar durante el cronograma de inversión, hasta tres ampliaciones por hasta el 30% de la inversión promovida en el proyecto. En el régimen anterior, solamente se podía presentar una única ampliación. Se establece que, la COMAP definirá las condiciones para presentar las ampliaciones; es de esperar que se mantenga un criterio similar al vigente en el Decreto 138/020, respecto a que en caso de que la ampliación, implique variación en las áreas destinadas a uso común de todo el proyecto, se deberá cumplir con el mínimo exigido de áreas de uso común sobre el total de áreas del proyecto, incluyendo el área que se adiciona con la ampliación del proyecto. Obligación de presentar documentación de seguimiento Se mantiene la obligación de presentación de documentación de seguimiento dentro de los cuatro meses del cierre de cada ejercicio fiscal, incluyendo la declaración jurada de impuestos, los estados contables, el detalle de la ejecución de la inversión y toda otra documentación que ésta determine. En caso de verificarse el incumplimiento de las obligaciones asumidas, tanto en el suministro de información como en los aspectos sustanciales de ejecución y operación del proyecto, se deberá reliquidar los tributos indebidamente exonerados y abonar las multas y recargos correspondientes.
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